北京樓市優(yōu)化政策實(shí)施近一個月后,二手房市場回暖提速。10月28日,北京商報(bào)記者從多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會獲得證實(shí):截至26日北京10月二手房實(shí)際成交量已經(jīng)突破2萬套。由于網(wǎng)簽存在滯后性,截至10月26日,北京二手房網(wǎng)簽量已達(dá)1.3萬套。
業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)測,10月總網(wǎng)簽量將突破1.7萬套,創(chuàng)下連續(xù)19個月新高;實(shí)際成交有望突破2.5萬套大關(guān),成為自2017年以來八年同期的最高水平。但業(yè)內(nèi)也提示,與過往成交量的大幅增長引發(fā)價(jià)格上漲的預(yù)期不同,從當(dāng)前市場反饋來看,成交量反彈更多地催生價(jià)格企穩(wěn),整體上漲的局面尚未出現(xiàn)。
2萬套的實(shí)際成交
“銀十”被視為傳統(tǒng)購房旺季,成交量顯著高于平常月份,加之北京“930政策”對限購、首套住房商業(yè)貸款首付比例及非京籍購房政策的優(yōu)化,雙重利好促使北京二手房成交量持續(xù)升高。
進(jìn)入10月第四周,關(guān)于“這個月北京二手房實(shí)際賣了2萬套”的消息,開始在經(jīng)紀(jì)人和買賣雙方中不脛而走。
“我們監(jiān)測24日是突破點(diǎn)?!弊鳛橹性禺a(chǎn)首席分析師的張大偉,對二手房市場的成交頗為關(guān)注。據(jù)他介紹,自“930新政”實(shí)施后,北京樓市成交量持續(xù)上揚(yáng),2萬套的實(shí)際成交量已達(dá)近年同期最高點(diǎn),同比上漲更是超過150%。預(yù)計(jì)10月全月實(shí)際成交量將達(dá)到2.5萬套,成為自2017年以來同期最高值。
北京房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者,10月,北京二手房市場迎來了整體上揚(yáng)趨勢,實(shí)際成交量在政策的帶動下實(shí)現(xiàn)突破,距離10月結(jié)束還有一周時(shí)間時(shí)便超過了2萬套。
由于二手房買賣存在周期長、連環(huán)單多的特殊性,一單房源從成交到最終網(wǎng)簽結(jié)束往往需要經(jīng)過短則一兩個月,多則半年甚至一年的周期,這也就造成實(shí)際成交與網(wǎng)簽差距較大。
在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來,一線城市二手房市場在正常的月份,實(shí)際成交量通常維持在1萬—1.5萬套之間,而市場低迷時(shí)則可能低于1萬套。然而,當(dāng)實(shí)際成交量突破2萬套時(shí),這標(biāo)志著市場進(jìn)入了一個極佳的狀態(tài)。
實(shí)際成交數(shù)據(jù)的變化也很好地折射出市場活躍度趨勢。郭毅表示,在二手房交易中,每一筆成交都代表著一次房屋的更迭,即賣家成功出售舊房,買家則完成了購房需求。當(dāng)實(shí)際成交量大幅增加至2萬套時(shí),意味著市場上房屋的買賣活動異常頻繁,這不僅提升了市場的流動性,也增強(qiáng)了市場的活力,這是一個積極的市場信號。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也給出頗為一致的觀點(diǎn):他認(rèn)為,10月未完,實(shí)際成交量就突破2萬套,意味著北京樓市在10月迎來爆發(fā)期。
這樣的驚喜已經(jīng)來臨。北京商報(bào)記者走訪多家中介機(jī)構(gòu)了解到,部分門店10月過半成交訂單量便超過了9月全月。大興黃村片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人杜虎介紹,隨著北京樓市政策持續(xù)出臺落地,10月過半,門店成交的訂單就已經(jīng)達(dá)20余單,超過9月全月,保守估計(jì)月底前還能有5單的成交。購房者所青睞的房源逐一被售出。特別是一套在10月11日看中的房源,僅因多猶豫一周,就被另一位購房者搶先購買,這是北京市場許久未見的景象。
創(chuàng)19個月新高的網(wǎng)簽量
同樣帶來驚喜的,還有10月的網(wǎng)簽量。
據(jù)謝逸楓介紹,由于網(wǎng)簽流程存在一定的滯后性,10月的實(shí)際成交量中,部分交易可能會延遲至11月甚至更晚時(shí)間進(jìn)行網(wǎng)簽。因此,當(dāng)某月的銷售成交量超過1萬套時(shí),可以合理推測,即便考慮到網(wǎng)簽的滯后性,該月的網(wǎng)簽量也極有可能會超過9000套,由此推測,10月的網(wǎng)簽也會有新的驚喜。
謝逸楓的推測獲得了官方數(shù)據(jù)的證實(shí):據(jù)統(tǒng)計(jì),10月1日—26日,北京二手住宅網(wǎng)簽量已達(dá)1.3萬套,環(huán)比增長29%;除國慶假期,日均網(wǎng)簽量約為680套,環(huán)比增長76%。北京鏈家研究院分析師冷會表示,北京二手住宅簽約量已超過9月全月水平,與9月同期相比增長近一倍,與去年同期相比增長近1.5倍。
談及實(shí)際與網(wǎng)簽的時(shí)間差,郭毅表示,二手房交易進(jìn)入網(wǎng)簽階段通常意味著買家需要支付首付。然而,首付的籌措往往需要一定的時(shí)間周期,因此,從買家初步認(rèn)購到最終完成網(wǎng)簽,往往存在3—6個月的滯后期。
此外,二手房交易中常涉及連環(huán)單問題,即買家在購置新房的同時(shí)也需要出售舊房以籌集首付。據(jù)郭毅介紹,有時(shí)二手房連環(huán)單的情況可能涉及多達(dá)16、17個買家和賣家處在一個交易鏈條上。這種復(fù)雜的置換過程使得各個交易環(huán)節(jié)緊密相連,一旦其中某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,就可能對整個鏈條上的房屋成交造成影響。
雖然網(wǎng)簽存在滯后性,但“銀十”依然有望打破8月15575套的高點(diǎn),達(dá)到19個月內(nèi)最高值。根據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2023年4月—2024年9月,北京二手住宅網(wǎng)簽量分別為13928、12982、11607、9718、10960、14261、10653、12545、12963、12444、6332、14280、13354、13383、14987、15575、14363、13274套。張大偉預(yù)測,在10月,網(wǎng)簽量將超過1.7萬套。
賣方話語權(quán)略有提升
在業(yè)內(nèi)人士眼中,二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到1.5萬套是房價(jià)走勢的重要指標(biāo)。郭毅解釋道,通常情況下,如果掛牌房源量在8萬—10萬套,二手房單月成交網(wǎng)簽量超過1.5萬套,即房價(jià)將會出現(xiàn)積極的變化。這一點(diǎn),在本月成交量上漲過程中,更多表現(xiàn)出“企穩(wěn)”的一面。
豐臺方莊片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人李佳表示,以方莊門店來說,隨著成交量的提升,最近成交的房源價(jià)格已經(jīng)很穩(wěn)了。
李佳向北京商報(bào)記者介紹,同為芳古園小區(qū)的房源,最近成交的幾單房源單價(jià)為5.5萬元/平方米,視房源戶型、朝向等多種因素影響,單價(jià)會有些許不同,但是基本與9月成交價(jià)格維持不變。
冷會表示,從供需基本面看,買方數(shù)量大幅增加,賣方數(shù)量小幅下降,市場平衡逐步向賣方偏移。北京鏈家數(shù)據(jù)顯示,10月(截至23日)新增客源量與去年同期相比增長近五成,與9月同時(shí)段相比增長近三成,而新增房源量和庫存房源量均較上月有所下降。此消彼長之下,新增房客源比例由1∶9變?yōu)?∶14,賣方話語權(quán)略有提升。
在供需關(guān)系的變化下,好地段的“老破小”房源率先迎來了反彈。西城區(qū)廣安門外片區(qū)某頭部中介經(jīng)紀(jì)人李爽表示,門店的剛需戶型房源在此前價(jià)格波動較大,但隨著政策的落地實(shí)施,這些房源在10月迎來了顯著變化。例如,一套45.5平方米的剛需房源,在之前長時(shí)間內(nèi)只有看房者而無購房者,但隨著市場回暖和購房者信心的增強(qiáng),經(jīng)過5天的協(xié)商后,最終以418萬元成交。
然而,“老破小”房源的反彈并未帶動整個二手房市場成交價(jià)格的全面攀升。豐臺大井片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人王曉指出,盡管掛牌價(jià)有所提高,但最近成交價(jià)格仍存在浮動空間,只是浮動范圍在縮小。性價(jià)比較低的房源在漲價(jià)后,咨詢量和帶看量均有所下降,迫使小業(yè)主不得不再次調(diào)整價(jià)格。
對于二手房市場的價(jià)格波動,郭毅認(rèn)為供需關(guān)系和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵因素。盡管當(dāng)前成交量有所攀升,但掛牌房源量仍維持在高位,顯示出供應(yīng)量依然偏高。因此,即便單月成交量達(dá)到較高水平,也并未引發(fā)房價(jià)的全面上漲。張大偉則指出,10月北京二手房市場成交升溫的主要動力來自總價(jià)在400萬元以內(nèi)的剛需住宅,特別是前期價(jià)格調(diào)整較多的二手房,開始出現(xiàn)成交價(jià)格復(fù)蘇和輕微上行的現(xiàn)象。
從政策角度看,當(dāng)前利率和首付比例均處于低位,極大降低了購房門檻。貸款成本的降低也為購房家庭帶來了關(guān)鍵性的利好。郭毅認(rèn)為,當(dāng)前市場正處于逐步回暖階段,購房需求增加,但庫存量依然較大。無論是新房還是二手房,價(jià)格上漲的項(xiàng)目并不多,更多處于價(jià)格博弈或平穩(wěn)狀態(tài)。因此,市場上可選房源相對充裕,購房者有更多的選擇和空間,能夠以更低的價(jià)格買到更滿意的房子。
北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗
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